В связи с кризисными явлениями на рынке коммерческой недвижимости участились случаи неправомерного удержания обеспечительного депозита по договору аренды. Что делать, когда вам не возвращают платеж за последний месяц аренды? Конечно, сначала нужно читать сам договор аренды при его заключении. Условия соглашения должны устраивать обе стороны. Помещение должно передаваться по передаточному акту, либо акту приема-передачи имущества. Природа обеспечительного платежа привязывается к исполнению условий договора аренды и как правило намеренно прописывается арендодателем таким образом, чтобы найти нарушения при расторжении договора и не возвращать платеж.

Таких нарушений может быть множество. От порчи мебели, электрооборудования, до неуплаты коммунальных платежей либо непроведении текущего ремонта здания. Также условием может являться расторжение договора менее какого-либо срока от его начала.
Эти условия нужно особенно тщательно изучать при подписании договора и своевременно удалять такие пункты из него. Как указывают суды, согласно статьи 329 гражданского кодекса, обеспечительный платеж является способом исполнения обязательств. Когда в момент расторжения договора и возврата имущества у ответчика (арендодателя) отсутствовали материальные претензии к истцу (арендатору) связанные с испoлнением дoгoвoра аренды, то oснoваний для удержания oбеспечительнoго платежа не имеется.

Пункт дoгoвoра o тoм, чтo в случае расторжения дoгoвoра аренды по инициативе арендатoра в течение 6 месяцев со дня пoдписания настoящего дoгoвoра, обеспечительный депозит возврату не подлежит, противоречит правовой природе обеспечительнoгo платежа. Здесь наглядным образом показано, что суд признал незаконным положение договора о возврате платежа под условием шестимесячного срока расторжения. Таким образом необходимо тщательно изучать договор и его условия, а также правильно формулировать исковые требования в случае спорных вопросов.

Арбитражный суд в составе: Судьи Михайловой Л.В. (шифр судьи 23-471) при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бокиной К.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску: Общества с ограниченной ответственностью «Мастерсэйлз» (ИНН 7718819367 ОГРН 1107746741684) к Открытому акционерному обществу «Сокол» (ИНН 7718014411 ОГРН 1027700223308) о взыскании обеспечительного депозита в размере 45 630руб. при участии: от истца: Воронцов А.В. по дов. от 03.07.2014 г. от ответчика до перерыва: Бобрицкий Ф.Г. по дов. от 26.05.2014 г. ответчик после перерыва не явился В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 22.07.2014 г. по 25.07.2014 г. УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «Мастерсэйлз» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу «Сокол» о взыскании обеспечительного депозита в размере 45 630руб. В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком предусмотренной договором аренды обязанности по возврату обеспечительного депозита. Истец в судебное заседание явился, поддержал заявленные исковые требования. Согласно ст. ст. 121, 122 АПК РФ лица, участвующие в деле, извещаются арбитражным судом о времени и месте судебного заседания путем направления копии судебного акта по почте заказным письмом с уведомлением. Извещения направляются арбитражным судом по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, либо по месту нахождения организации или по месту жительства гражданина. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд (п. 2 ч. 2 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Как следует из материалов дела, копия определения о принятии искового заявления к производству, направлена ответчику по всем известным суду адресам, однако отзыв на иск, как то предусмотрено ст. 131 АПК РФ, а также документы, содержащие объяснения по существу заявленных требований и возражения в обоснование своей позиции, от ответчика не поступили.2 Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Арбитражного суда города Москвы http://www.msk.arbitr.ru/ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, в заседание не явился, Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ. Рассмотрев исковые требования, выслушав позицию представителя истца, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды №107/13 от 10.07.2013г.(далее - договор). В соответствии с п.1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование комнату №504 в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Приложение №2 к договору). Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Помещение передано ответчиком истцу, что подтверждается передаточным актом от 10.07.2013г. (л.д.10). В соответствии с п.4.4 договора, арендатор обязуется в течение пять календарных дней с даты заключения договора уплатить арендодателю сумму основной части арендной платы за один месяц - обеспечительный депозит, которым обеспечивается надлежащее исполнение обязательств арендодателя предусмотренных п.4.3., п.8.1 договора. Сумма обеспечительного депозита подлежит возврату арендатору в течение 30 календарных дней с даты подписания Акта взаиморасчетов: - полностью – в случае надлежащего исполнения арендатором всех обязательств, указанных а первом абзаце настоящего пункта; - в части, не обращенной в пользу Арендодателя в соответствии со вторым абзацем настоящего пункта, - в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором названных обязательств. В случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора в течение 6 месяцев со дня подписания договора, обеспечительный депозит возврату не подлежит Как усматривается из материалов дела 31.10.2013г. договора аренды был расторгнут, объект аренды передан арендодателю по передаточному акту от 31.10.2013г.(л.д.11). Сторонами 31.10.2013г. подписан акт сверки задолженности по состоянию на 31.10.2013г., с возражениями (л.д.12). Письмом от 10.10.2013г. №45 истец обратился к ответчику с требованием о возврате обеспечительного депозита в качестве арендной платы за октябрь. Ответчик письмом №13/289 от 21.10.2013г. отказал истцу в возврате обеспечительного депозита, в связи с тем, что договор был расторгнут до истечения 6 месяцев с момента подписания. Как указывает истец, на момент расторжения договора сальдо в пользу истца составило 45 630руб., что соответствует сумме обеспечительного депозита. При этом истец пояснил, что данная сумма была списана ответчиком счетом-фактурой №0001872 от 31.03.2013г. и актом №31.03.2013г., которым им не подписывался, в связи с чем истец считает отказ ответчика в возврате обеспечительного депозита незаконным. Согласно п.7.1.1. арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с обязательным письменным уведомлением арендодателя не позднее, чем 1 месяц до расторжения договора, при условии полной уплаты арендной платы за период фактического пользования помещением.3 Учитывая, что обязательства предусмотренные п.4.3 и 8.1 договора истцом исполнены в полном объеме, сумма обеспечительного депозита подлежит возврату. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств ответчиком, истец направил в адрес ответчика претензию исх. №59 от 21.03.2014г. с требованием о возврате обеспечительного депозита. Однако ответчик на претензию не ответил, денежные средства не возвратил. В соответствии со ст. 329 ГК РФ обеспечительный платеж является способом исполнения обязательств. Поскольку на момент расторжения договора аренды и возврата предмета аренды у ответчика (арендодателя) отсутствовали материальные претензии к истцу (арендатору) связанные с исполнением договора аренды, то оснований для удержания обеспечительного платежа не имеется. Пункт 4.4 договора о том, что в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора в течение 6 месяцев со дня подписания настоящего договора, обеспечительный депозит возврату не подлежит, противоречит правовой природе обеспечительного платежа. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (п. 2 ст. 9 АПК РФ). Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность стороны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. В соответствии с ч. 1 ст. 131 АПК РФ, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ). Согласно нормам ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик, не представил каких – либо доказательств, подтверждающих оплату задолженности (возврата обеспечительного депозита) в полном объеме, сумма долга в размере 45 630руб.. подлежит принудительному взысканию, так как односторонний отказ от исполнения обязательств, в данном случае денежных обязательств, противоречит ст.ст. 309, 310 ГК РФ. Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика. Руководствуясь ст.ст. 8, 12, 307-310, 314, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 64,65,71,110, 121, 123, 156, 167-171 АПК РФ РЕШИЛ: Взыскать с Открытого акционерного общества «Сокол» (ИНН 7718014411 ОГРН 1027700223308) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мастерсэйлз» (ИНН 7718819367 ОГРН 1107746741684) 45 630 (сорок пять тысяч шестьсот тридцать) руб. долга, а также 2 000 (две тысячи) руб. расходов по оплате государственной пошлины. Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. Судья: Л.В.Михайлова